Как оспорить включение недвижимости в кадастровый перечень Краснодарского края

Что оспаривал собственник

Кассационным определением от 2 сентября 2026 года № 88а-19941/2026 Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции оставил без изменения апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 31 марта 2026 года.

Собственник нежилого помещения оспаривал его включение в перечни объектов недвижимости Краснодарского края, по которым налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости, на 2023, 2024 и 2025 годы. Первая инстанция в иске отказала, однако апелляция отменила решение и признала соответствующие пункты перечней недействующими. Кассация с этим согласилась.

Какие критерии имеют значение

Статья 378.2 НК РФ связывает особый порядок налогообложения не с любым нежилым статусом объекта. Значение имеют назначение и разрешённое использование объекта и земельного участка, сведения ЕГРН и технической документации, а в предусмотренных законом случаях — фактическое использование здания или помещения.

Почему включение объекта признали неправомерным

В рассматриваемом деле существенная часть здания была связана с апартаментами и временным проживанием. Суд указал, что вид разрешённого использования земельного участка «апарт-отель» сам по себе не означает размещение объектов торговли, офисов, общественного питания или бытового обслуживания в смысле статьи 378.2 НК РФ.

Технические документы также не подтверждали необходимый объём «налогооблагаемого» использования: помещения с назначением «бар» и «торговый зал» составляли менее 20% общей площади. Само наличие помещений, названных «кабинетами», не было признано тождественным размещению офисов. Наименование здания с упоминанием офисно-торговых помещений тоже не заменяет предусмотренные Налоговым кодексом критерии.

Кроме того, до включения объекта в перечни не проводилось обследование, подтверждающее фактическое использование в необходимом объёме. Последующие обследования показывали преимущественное использование помещений как апартаментов.

Что проверять собственнику перед оспариванием перечня

Если нежилое помещение или здание включено в перечень Департамента имущественных отношений Краснодарского края, целесообразно сопоставить сразу несколько групп доказательств: сведения ЕГРН; вид разрешённого использования земли; технический паспорт; назначение и площадь помещений; акты обследования фактического использования; договоры аренды и иные документы, показывающие реальную функцию объекта.

Особенно важно не ограничиваться словом «нежилое» в выписке. Для применения статьи 378.2 НК РФ должны существовать конкретные предусмотренные законом основания. Если они отсутствуют, соответствующий пункт регионального перечня может быть оспорен в порядке административного судопроизводства.

Связанные материалы

Материал носит информационный характер. Основания для исключения конкретного объекта из перечня оцениваются по его документам, фактическому использованию и редакции законодательства, действовавшей в соответствующем налоговом периоде.